Fakty o vadách nehnuteľnosti

Kúpa vysnívaného bytu, domu, či inej nehnuteľnosti je obzvlášť pre nás Slovákov veľmi významným medzníkom. Kúpu nehnuteľností mnohí z nás uskutočňujú možno len raz za život, preto je  dôležité klásť dôraz na výber bývania veľmi precízne a postupovať obozretne pri výbere kupovanej nehnuteľnosti a príprave kúpnych zmlúv.

 

 

Dôležité detaily

Pri kúpe domu, alebo bytu, ktorý je starší a prebehla tu istá rekonštrukcia, je dôležité informovať sa na podrobnosti rekonštrukcie i použité materiály.  Pozornosť je potrebné zamerať napríklad na nové sadrokartónové steny, pod ktorými by sa mohlo ukrývať niekoľko vád. Podstatný je tiež vek domu, kedy prebehla rekonštrukcia, prípadne či si je predávajúci vedomý nejakých nedostatkov a vád. Nie je nič nekorektné preveriť si a informovať sa na funkčnosť vodoinštalácie, odpadu, kúrenia a podobne.  

Nie každý kupujúci má prehľad na čo sa zamerať pri kúpe. Netreba preto opomenúť význam aktuálneho výpisu listu vlastníctva a preveriť,  či na ňom neviaznu záložné práva, vecné bremená, či nebodaj exekúcie.

            Ak Vás predávajúci ubezpečil, že nehnuteľnosť je v poriadku a nemá žiadne vady, a po kúpe Vašej nehnuteľnosti ste zistili opak, a vady sa predsa len objavili, je dôležité ozrejmiť si, čo sa za vadu považuje, ako sa delia a aké práva si môžete uplatňovať. Kupujúci tiež musí pamätať na lehotu uplatnenia vád z nehnuteľností u predávajúceho, prípadne sa domáhať svojich práv na súde.

Vady nehnuteľností a ich delenie

         Pojem „Vada“ možno chápať ako zníženie schopnosti používania danej veci, alebo nemožnosť jej  používania vôbec. Vady môžu byť viditeľné, teda zjavné, alebo skryté, ktoré pri bežnej obhliadke nehnuteľností nie je možné spozorovať.

         Za zjavnú vadu možno považovať všetky defekty, ktoré nadobúdateľ, teda kupujúci, videl pri obhliadke nehnuteľností a mohol si ich všimnúť.  Pri rodinnom dome sa môže jednať o rôzne praskliny na stenách, chyby v omietkach, podlahách, či strope. Môžu to byť tiež vonkajšie poškodenia fasád, dlažby a iné. Takéto okom viditeľné defekty sa na predávajúceho nevzťahujú a považujú sa za zjavné.

            Opakom sú vady skryté, ktoré voľným okom nevidieť a spravidla vyjdú najavo až pri bežnom používaní. Pri rekonštruovanej staršej nehnuteľnosti je namieste preveriť, či vada ktorú nehnuteľnosť mohla mať, bola naozaj odstránená, alebo len skrytá pod „nový obal“. Môže sa tak skryť prasklina, pleseň na stenách. Za skryté vady môžeme považovať tiež nefunkčné, alebo poruchové kúrenie, či vodovodnú inštaláciu, alebo kanalizáciu. Skrytou vadou môže byť tiež nehnuteľnosť v ktorej sa stal napríklad požiar, alebo bola vytopená a jej dôsledky mohli byť neodborne, prípadne len chabo odstránené a následne rekonštruované. Nový majiteľ nemusí byť s rekonštrukciou spokojný, rozhodne sa  pre jej rekonštrukciu byt podľa svojich predstáv, odstráni znížené stropy, prípadne rozoberie niektorú časť pod ktorou sa ukrýva nejaké nemilé prekvapenie o ktorom nebol informovaný a problém i sklamanie je na svete. Samozrejme iné je, ak by predávajúci spomenul, že nehnuteľnosť bola v minulosti vytopená, nejako poškodená, prípadne v nej nebodaj bol požiar, následne prebehla rekonštrukcia, a tento fakt by bol spomenutý v kúpnej zmluve. Takto by sa korektne ošetrila v zmluve už spomínaná skutočnosť.

            Osobitou skupinou sú napr. ťarchy nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva, prípadné vecné bremená (ťahania sietí, záložné práva a pod.). Ak si kupujúci nepreveril aktuálny list vlastníctva, sú považované za vady zjavné. Samozrejme pokiaľ sa nepreukáže opak a to napr. že predávajúci vyslovene uistil kupujúceho, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená, či práva tretích osôb. Z tohto dôvodu je namieste, aby si každý kupujúci overil stav danej nehnuteľnosti a skontroloval aj tieto skutočnosti.

Zodpovednosť za vady nehnuteľností a uplatnenie nároku kupujúceho

Zamlčať vadu, alebo vadu skryť s dôvodu výhodnejšieho predaja nie je správnym a korektným jednaním vo vzťahu ku kupujúcemu. Kupujúci sa takto stáva oklamaným vzniká mu nárok od predávajúceho pri zodpovednosti z vady danej nehnuteľnosti. Neopomenuteľným bodom však je, či predávajúci o existencií vady vedel, a tiež či ide o zjavnú, alebo skrytú vadu.  Dokazovanie je však na strane kupujúceho, predávajúci však zodpovedá za vady, ktoré boli jestvujúce v čase, v ktorom uzatváral kúpnu zmluvu a neupozornil o ich existencií kupujúceho, pričom nie je podstatné, že vada sa preukázala neskôr. Zároveň však platí, že ak kupujúci o vadách vedel a pristúpil k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, nevznikne mu nárok na plnenie zo strany predávajúceho.

            Nároky kupujúceho, ktorý nebol informovaný predávajúcim o vadách predávanej nehnuteľnosti upravuje Občiansky zákonník, ktorý pojednáva o tom, že ak vyjde najavo vada o ktorej predávajúci kupujúceho neupovedomil, vzniká kupujúcemu nárok na primeranú zľavu z dojednanej ceny, ktorá  zodpovedá povahe i rozsahu vady. Ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má právo od zmluvy odstúpiť.

Treba  však upriamiť pozornosť na skutočnosť, že ak sa dá aj napriek vade nehnuteľnosť ďalej využívať a môže slúžiť svojmu účelu kupujúci má nárok na zľavu z kúpnej ceny. Ak však dodatočne vyjde vada najavo a nie je možné naďalej danú vec využívať- teda nemôže slúžiť svojmu účelu, môže kupujúci od zmluvy odstúpiť. V takom prípade ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy si musia zmluvné strany vrátiť navzájom poskytnuté plnenia, a to v zmysle ustanovení zákona o bezdôvodnom obohatení.  To znamená, že predávajúci musí  kupujúcemu vrátiť celú kúpnu cenu.

            Úmyselne opomenutie, ktoré spôsobí nemožnosť užívania nehnuteľnosti dáva právo kupujúcemu na odstúpenie zmluvy. V prípade, ak bol kupujúci vyslovene uistený, že predávaná nehnuteľnosť vady nemá a preukáže sa opak a toto tvrdenie sa ukáže ako nepravdivé, má kupujúci právo odstúpiť bez ohľadu či sa nehnuteľnosť využiť dá, alebo je neupotrebiteľná. Platí to aj v prípade tvrdenia, že nehnuteľnosť má isté vlastnosti o ktorých predávajúceho utvrdil a preukáže sa toto tvrdenie ako nepravdivé.

            Z uvedeného vyplýva, že kupujúci buď využije svoje právo na odstúpenie od zmluvy, alebo si bude uplatňovať právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny. 

 Vplyv vád a stanovenie zľavy z kúpnej ceny

Vzhľadom k uvedenej problematike vád nehnuteľnosti a uplatnenia nároku na  primeranú zľavu z kúpnej ceny zákon presne neurčuje ako ju ideálne a primerane vypočítať. Výška zľavy sa posudzuje individuálne, podľa ďalších okolností daného prípadu. Všetko je vecou právneho dokazovania a úvahy súdu, ktorý prihliada na povahu, rozsah i obmedzenie s jej nakladaním. Významnú rolu môže zohrať odborný posudok, ktorý prihliada na vek stavby, jej opotrebenia a podobne.  Prax hovorí o tom, že určovanie primeranej zľavy z kúpnej ceny na základe už spomenutého znaleckého posudku vychádzajúceho z cien nákladov na opravu súdy prihliadajú bez komplikácií.

Lehoty na uplatnenie zľavy z kúpnej ceny

         Kupujúci by si mal uplatňovať vady bez zbytočného odkladu a domáhať sa zodpovednosti za vady od predávajúceho na súde len v prípade, že vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v predchádzajúcej vete. Ak sa chyba potvrdí, ideálnym riešením je okamžite kontaktovať predávajúceho, alebo čo najskôr je to možné.

Zákon teda nešpecifikuje formu, ktorou je potrebné predávajúceho na vady upozorniť a žiadať náležitú zľavu z kúpnej ceny. Nie je vylúčené ústne uplatnenie vád u predávajúceho, avšak v zmysle právnej istoty sa odporúča  písomná forma. V nej kupujúci upozorní na vady, uplatní si niektoré nároky z vád nehnuteľnosti vo výške primeranej zľavy, pripadne odstúpenie. V prípade, že požaduje náhradu nákladov musí uviesť aj výšku nákladov. Za okolností, že sa kupujúci nedomáha nákladov v lehote 24 mesiacov, toto právo mu zanikne. Ak kupujúci nemá znalosti a nie si istý spôsobom ako uplatňovať svoje nároky u predávajúceho, správnym riešením je obrátiť sa na právnika, ktorý za neho vybaví potrebné úkony.

Záver

         Predávajúci a kupujúci prihliadajú pri prevode nehnuteľnosti a príprave kúpnej zmluvy najmä na svoj prospech a chcú chrániť prioritne samých seba, čím chcú minimalizovať svoje možné ohrozenie zodpovednosti za nedostatky nehnuteľnosti. Kupujúci naopak chcú aby ich nároky boli chránené v prípade, ak by došlo k možnému odkrytiu vád. Práve preto je veľmi podstatné, aby obe strany pristupovali voči sebe korektne. V mnohých prípadoch by sa zmluvné strany vyhli zbytočným komplikáciám a uzatvoril by sa férový obchod, pričom kvalitne postavená a vyvážená zmluva by mala podchytiť bezpečnosť obchodovania. Konzultovanie a zastupovanie klienta realitnou, či advokátskou kanceláriou je preto namieste.